Az elmúlt években Magyarországon a kormányzati intézkedések eredményeként jelentős mértékben fellendültek a társasházi lakás építési beruházások. Nem is gondolná mennyi apró vagy igenis lényeges dolgokra kell figyelni egy új társasházi lakás vásárlásakor. Összeszedtünk 8+1 fogyasztóvédelmi szempontot, melyekre érdemes figyelni ilyen ingatlan vásárlásakor, de még inkább az előtt az érdeklődés folyamatában.
A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról a 181/2003.(XI.5.) Korm. rendelet határoz, amelynek szabályairól itt írtunk részletes cikket. Mindenképpen olvassa el, ha nincs tisztában az új lakások jótállásával kapcsolatos szabályokról!
Amennyiben ismerjük a garanciális szabályokat, nyugodtabban kereshetjük a lakás kivitelezőjét, az ő képviselőjét, vagy azt közvetítőt, aki segített nekünk az adás-vétel lebonyolításában. Ne hagyjuk magunkat lebeszélni egy garanciális javításról, mert a jogszabály a mi oldalunkon áll! Legcélravezetőbb a kivitelező megkeresése, mert azonnal megismerhetjük a hozzáállását és amennyiben nem reagál a felkérésünkre, kezdeményezhetjük az illetékes fogyasztóvédelmi hatóság eljárását.
Nagyon fontos, hogy alapból 3 év a legkevesebb garanciális időszak!
Már a lakásvásárlás előtt az ingatlan megtekintésekor tájékozódjunk a társasház közműveinek bevezetési helyeiről. Jó, ha tudjuk hol vezették be a telekre, illetve a kinézett lakóépületbe a szennyvízhálózatot, a gázt, a vezetékes vizet. Még egy nagyon fontos szempont, amire az esetek 90%-ban senki sem gondol, a társasház tetejéről összegyűjtött csapadékvizet az utcai esővízlevezetőbe, vagy például a társasház udvarán kialakított szikkasztóba vezették-e bele!
Amennyiben a szikkasztós megoldást építették ki, fontos ismernünk annak a pontos helyét, kialakításának módját, mert ha használjuk majd a társasház közös udvari területét, nem mindegy, hová áshatunk úgy, hogy ne sértsük meg a szikkasztórendszer elemeit. Ilyen szikkasztóelem lehet ma már műanyag is, amiben jelentős károkat okozhatunk, ha nem ismerjük a kiépítési módját és a pontos helyét.
A közművek tekintetében szintén jó ha tudjuk hol találhatók a társasház épületében a kinézett lakás fogyasztásmérő órái, illetve hol vannak vezetve az épületen belül azok vezetékei.
Amennyiben laikusként is problémákat látunk a közműhálózatok kivitelezésében, vagy az értékesítő nem ad megfelelő szintű tájékoztatást, forduljunk szakemberhez további segítségért, vagy egyszerűen álljunk el a vásárlástól és nézelődjünk tovább!
Vásárlási szerződés aláírása előtt minden esetben javasolt lekérdeznünk a központi ingatlannyilvántartásból a megvásárolni tervezett lakás tulajdoni és cím adatait. Ezt megteheti mindenki, aki Ügyfélkapu regisztrációval rendelkezik évente két alkalommal ingyenesen.
A tulajdonosi adatok mellett nagyon sokan nem is nézik meg, hogy a lakás pontos címe bejegyzésre került-e az ingatlan nyilvántartásba. Amennyiben ez még nem történt meg, azt a tulajdoni lap “ingatlan címe” adatánál láthatjuk, mivel ebben az esetben ilyen bejegyzések szerepelhetnek itt például:
(Megjegyzés: a szöveg tartalmát nem biztos, hogy pontosan idéztük, a nyilvántartási adatok ettől eltérhetnek.)
Tehát, ha a fenti szövegek egyikét látjuk a tulajdoni lapon az ingatlan címadatánál, a vásárlás után lehet, hogy a mi feladatunk lesz a lakás pontos címének megállapítása, ami akár alku pozíció is lehet a lakás vételárának tekintetében.
Ha már olyan ingatlant vásároltunk, amely címe nem volt megállapítva, mi magunk a cím megállapítási eljárást annál a helyben illetékes hatóságnál kezdeményezhetjük, amely elsőfokú hatóságként a központi címregiszterről és a címkezelésről szóló 345/2014. (XII. 23.) Korm. rendelet és a házszám megállapításáról szóló helyi rendelet alapján végzi a címek megállapítását. Ez általában a helyi önkormányzat egyik illetékes szerve, pl.: az Igazgatási Osztály.
Tájékozódjunk, hogy a kinézett lakás társasházában választottak-e már közös képviselőt, mert elképzelhető, hogy ez még nem történt meg. Ha nem volt még ilyen közgyűlés, amelyen erről döntöttek, tudjuk meg egy ilyen közgyűlés összehívásáig ki képviseli a társasházat és azt milyen megbízás alapján végzi.
Itt nagyon fontos arról is tájékozódnunk, hogy a társasház vezet-e bankszámlát valamelyik magyar pénzintézetnél és megállapították-e már a lakások közös költségének összegét. Minden esetben javasolt pontos adatokat és minden olyan információt, dokumentumot elkérni, ami igazolja a nekünk szóban elmondottakat.
Bármilyen új vagy használt – de leginkább új – lakás vásárlása előtt tájékozódjunk a társasház alapító okiratáról. Ezt kérjük is el attól, akivel az érdeklődéskor kapcsolatban állunk. Az alapító okirata határozza meg a társasház albetéteit, legyen az lakás, közös helyiség, előtér, szeméttároló, garázs, stb. Ebből láthatjuk majd továbbá, milyen módon szerepeltették az általunk kinézett lakást, az itt meghatározott adatok szerint épült-e fel az ingatlan, illetve ez alapján vették használatba és jegyeztették be a földhivatali nyilvántartásba.
A társasház tulajdonosok döntő többsége nem is ismeri a jelentőségét a társasház szervezeti és működési szabályzatának, pedig a társasház “működésére”, gazdálkodására nagy hatással van ez a dokumentum.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: törvény) szerint a társasház létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében tartotta fontosnak a törvényalkotást az Országgyűlés. A szabályozás alapvető célja tehát a tulajdonosi érdekek védelme.
Mivel a tulajdonosok számára a társasház szervezeti és működési szabályzata (a továbbiakban: SZMSZ) jelenti a törvény előírásainak gyakorlati megvalósítási kereteit, elméletileg az biztosítja az érdekeik védelmének szabályrendszerét. A dokumentum kialakítása, valamint naprakészen tartása ezért nemcsak lehetőség a tulajdonosok számára, hanem alapvető szükségszerűség is. Ezt általában a tulajdonosok többsége nem tudja, illetve nem érzi a jelentőségét, így a jellemző gyakorlat az, hogy az SZMSZ-t valamelyik tisztségviselő (általában a közös képviselő) készíti, illetve készítteti el, amely így a tapasztalatok fényében nem feltétlenül csupán a tulajdonosi érdekeket szolgálja.
Jelen cikkben nem célunk a társasházi SZMSZ részleteit elmondani, csak az irat meglétének fontosságára szeretnénk felhívni a figyelmet.
Tehát egy új építésű társasházban nagyon fontos az SZMSZ megléte és betartása valamennyi ingatlantulajdonos számára, de vásárlói szempontból fontos, hogy érdeklődjünk az SZMSZ meglétéről és ragaszkodjunk annak megismerésére is még a vásárlás előtt!
Tájékozódjunk a társasház szemétszállítással kapcsolatos döntéséről. Nagyon nem mindegy lakásonként hogyan oszlik meg a szemétszállítási díj, mennyi és milyen méretű kukatárolóba gyűjthetjük a hulladákunkat, van-e lehetőségünk szelektív hulladékgyűjtésre. Előfordulhat például kis létszámú társasháznál, hogy célszerűbb minden lakónak külön hulladékszállítási szerződést kötni. Egyedülállók és egyben nyugdíjasok, mivel kevesebb hulladékuk keletkezik, jogosultak lehetnek kisebb akár 60 literes hulladéktárolóra vonatkozó szerződést is megkötni.
Minden esetben érdeklődjön a helyi önkormányzattól a hulladékszállítási szerződési lehetőségekről!
A társasházi közös költség megállapításáról is kérjük el a közgyűlési határozatot, ebből ugyanis láthatjuk mennyi havi közös költség terhel majd bennünket a lakás megvásárlása után és milyen elosztásban kell is fizetnünk azt (pl.: mennyi a felújítási rész, szemétszállítási díjrész, takarítási dí, stb.).
Nem hanyagolható el a leendő lakás társasházi viszonyai között a meglévő osztatlan közös tulajdonban lévő területek és azok használata, kezelése. Ezeket a részleteket a társasház SZMSZ-ében kellene meghatározni. Amennyiben abban nem található erre utalás, érdeklődjük meg, hogy hol vannak ezek a részletek meghatározva, mert lehet, hogy erről készült egy külön dokumentum, vagy alapból az alapító okiratba foglalták bele. Értékelésünk szerint az SZMSZ-ben kell erről rendelkezni, így ezeket a részleteket is minden ingatlan tulajdonosnak el kell fogadnia és a meghozott szabályokat be kell tartania.
Milyen szabályok lehetnek ezek?
Például:
Egyszerű dolognak tűnik, de nem az!
Összefoglalás
Csak 9 fontosnak ítélt dologról tettünk említést egy tervezett új társasházi lakás vásárlására tekintettel, de látható, hogy milyen területek vannak, amikre kevesen gondolnak már az érdeklődés során is. Ennek a 9 szempontnak a megemlítésével reméljük sok leendő ingatlan vásárlónak könnyítettük meg egy új lakás vásárlás előtti tájékozódását, a megismert tényezők értékelését, a pozitív vagy negatív dolgok mérlegelését.
Készült az Innovációs és Technológiai Minisztérium támogatásával.
Forrás: arertekarany.hu