Alapító okirat, SZMSZ


4 perc elolvasni
06 May
06May

Társasház alapítása általában

A társasház alapításának sajátos esete új épület építésénél az előzetes alapítás (Tv.8.§). Az épület létrejötte előtt a telekre való építési jog megszerzésével és az alapítási elhatározásnak alapító okiratba történő foglalásával a társasházat előzetesen meg lehet alapítani. Az építési engedély és az alapító okirat alapján lehet kérni, hogy az előzetes alapítást az ingatlan-nyilvántartásba a földhivatal feljegyezze. A feljegyzés jogi hatása, hogy a társasház alapítási szándéka köti azt a személyt, aki a feljegyzés után az ingatlanra bármilyen jogot szerez. 

A feljegyzést követően az épület felépülte után a használatbavételi engedély alapján a földhivataltól kérhető a társasház végleges bejegyzése. Előfordulhat, hogy a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől. Ha az engedélyezett eltérés érinti a közös és a külön tulajdonra nézve az alapító okiratban szereplő megjelöléseket, az alapító okirathoz mellékelt alaprajzot, akkor az alapítóknak (illetőleg a bejegyzéskori tulajdonostársaknak) módosítaniuk kell az alapító okiratot, még a bejegyzési kérelem benyújtása előtt.

Az előzetes alapítás lehetősége elhárítja az alapítás előtt a tulajdonostársak megegyezésének hiánya miatt felmerülő alapítási akadályt. Gyakran előfordul akár építőközösségi létesítéssel, akár értékesítésre épülő társasház esetében, hogy a tulajdonostársak közül valaki meggondolja magát és valamely korábbi vita miatt nem kívánja aláírni az alapító okirat tervezetét, vagy azt bizonyos engedmények megszerzéséhez köti.

Ilyenkor fennmarad az építőközösség, illetőleg az ingatlan közös tulajdona, jelentős érdeksérelmet okozva valamennyi tulajdonostársnak. Az alapító okiratnak bírói ítélettel történő pótlása sok időt, fáradságot kíván, és költséget okoz.

A társasház-tulajdon alapítása tehát új (esetleg felépülő) vagy korábban emelt meglevő épületre lehetséges. 

A társasház létesülhet nemcsak lakóépületre, hanem nem lakás célú épületre (iroda-, üzletház, üdülő, stb.) is. Az épülettel szemben a társasház szempontjából minimális követelmény, hogy az épületen belül legalább két önálló lakás vagy nem lakás célú helyiség, vagy egy lakás és egy nem lakás célú helyiség legyen.

A nem lakás célú helyiségekre, illetőleg az ilyen helyiségekből álló társasházra általában a lakásokra, illetőleg a lakóépületre vonatkozó szabályok alkalmazását rendeli el a Tv. (4. §). A nem lakás célú helyiségre nézve a Tv. eltérő szabályt egyedül a 12. § (3) és (4) bekezdéseiben tartalmaz, ott kifejezetten utal is erre, megkülönböztetve ezen épületrészeket a lakásoktól.

Új épületre az alapítás előfeltétele, hogy a leendő épület építési telke rendelkezésre álljon, amihez elsősorban az adott földrészlet önálló ingatlanként való ingatlan-nyilvántartási bejegyzése szükséges.

 Az alapító okirat tartalmi és alaki követelményei

Az alapító okirat a társasház legfőbb dokumentuma, ezzel létesítik a társasháztulajdont, valamint a társasház-közösséget. Mind a tulajdoni szabályokat, mind a közösség szervezetére vonatkozó rendelkezéseket a közösségnek továbbra is az alapításkor szabályoznia kell. A Tv. által bevezetett könnyítés abban áll, hogy 1998. március 1. után a szervezetre vonatkozó szabályokat az alapító okirat helyett az úgynevezett szervezeti-működési szabályzatban is megállapíthatják a tulajdonostársak.

Ifiét tétellel bővült az alapító okirat kötelező tartalmi köre, egyrészt meg kell jelölni, hogy a közös tulajdoni hányadok kiszámításának mi volt a módja, másrészt fel kell venni a közösség nevét és azt az alapító okiratban, lehet és kell rögzíteni.

Ezek után tekintsük át az alapító okirat tartalmát.

Meg kell jelölni a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás célú helyiségeket, valamint egyéb ilyen tárgyakat. A lakásprivatizáció nyomán tömegesen jött létre olyan helyzet, hogy a társasházban levő nem lakás célú helyiségek nem a közös, hanem a külön tulajdonba kerültek. A lakásokat és a helyiségeket általában emelet és ajtószám szerint szokás megjelölni, az alaprajzon pedig sorszámozva. Itt kell feltüntetni a külön tulajdonú lakásokhoz, helyiségekhez tartozó egyéb helyiségeket is, melyek tehát ugyanúgy külön tulajdonba tartoznak, mint maga a lakás. Ha a lakáshoz tartozó helyiségeket nem kívánják külön tulajdonba sorolni, de használatát illetően a külön tulajdon tulajdonosának kizárólagos használatába kívánják utalni, akkor azokat a közös tulajdonból a lakáshoz tartozó kizárólagos használatú helyiségként kell feltüntetni. 

Nem szükséges, hogy az alaprajz feltüntesse a lakás beosztását. Az alapító okiratban az alaprajz szerinti számozást és az alapterületet kell feltüntetni. 

Az alapító okirat módosítása

A tulajdonostársak egybehangzó akaratnyilatkozatukkal módosíthatják az alapító okiratot. A módosítás formai feltételei megegyeznek a létrehozáskori feltételekkel, a módosítást is írásba, mégpedig közjegyző által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni. Ez a fajta módosítási lehetőség kiterjedhet az alapító okirat valamennyi rendelkezésére a felek szerződési szabadságának elve alapján.

A szerződés, és így az alapító okirat módosításának is van egy sajátos esete (Ptk. 241. §-a), amely - az egyik szerződő fél kereseti kérelme alapján - a bíróság számára engedi meg a szerződés módosítását. Eszerint a bíróság akkor módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. A bírói gyakorlat kialakította ennek alapján az alapító okirat módosítására vonatkozó sajátos eseteit.

A szervezeti-működési szabályzat elfogadása

Az SZMSZ elsősorban a nagyobb méretű társasházak számára fontos, hiszen a kisebb, jellemzően 6-12 lakásos tradicionális társasházi lakóközösségek szervezete laza kereteket igényel. Számukra is előnyös szabályozási lehetőség azonban, ha az egyénileg nem mérhető közüzemi fogyasztás költségmegosztását a tulajdoni hányad arányához igazított szabálynál igazságosabb, az egyéni fogyasztás arányait jobban megközelítő elosztási szabályra válthatják. Erre ugyanis alapító okirati módosítás esetén általában nem volt remény.

A 6 lakást meg nem haladó nagyságú társasházak részéről is felmerült olyan igény, hogy pl. a közös költség viselésének szabályait rugalmasabban állapíthassák meg. Mivel az SZMSZ megalkotására vonatkozó rendelkezések a Tv.-ben az általános szabályok közé kerültek, ezért a kisebb, szervezetüket tekintve a közös tulajdonhoz igazodó társasházak [Tv. 21. § (3) bek.] is alkothatnak SZMSZ-t. Hangsúlyozzuk azonban, hogy ez csupán lehetőség és nem kötelező vele élni, hiszen a kötelezően megállapítandó szervezeti szabályok az alapító okiratba is belefoglalhatók. 

A szervezeti-működési szabályzat tartalma

  • A Tv. vezette be az SZMSZ megalkotásának lehetőségét. A társasház tulajdonostársai SZMSZ-ben rendezhetik
  • a társasház-közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit,
  • a közös költség viselésének szabályait [6. § (1) bek.].
  • A fenti általános felhatalmazást a Tv. kiegészíti adott ügyre vonatkozó, egyediesített felhatalmazásokkal, melyeket a tulajdoni szabályok (II. fejezet) és szervezeti szabályok (III. fejezet) között részletez.
  • Az egyedi felhatalmazásokban nem szereplő, de az általános jellegű felhatalmazó rendelkezés körébe illeszkedő kérdéseket az SZMSZ megállapíthat. Tipikus példája ennek az a régi gyakorlat, amellyel egyes társasházak még a korábbi kogens ( jogi fogalom: feltétlenül alkalmazandó - a szerk.) jellegű szabályozás mellett is létesítettek a Tvr.-ben nem említett egyéb szerveket, bizottságokat. A közösség szabályozhat az SZMSZ-ben egyéb olyan kérdéseket is, amelyek még az általános jellegű felhatalmazás körébe sem tartoznak, mert a Tv. diszpozitív szabályozása ezt megengedi. Az ilyen SZMSZ-beli szabályozás sem érintheti azonban azokat az ügyeket, amelyeket a Tv.
  • alapító okirati rendelkezés [külön tulajdon használatára, hasznosítására vonatkozó szabály, Tv. 12. § (2) bek.],
  • a valamennyi tulajdonostárs egyhangú elhatározása [a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkálatokról és azok kiadásairól való döntés, Tv. 23. § (1) bek.], vagy
  • a valamennyi tulajdoni hányad meghatározott többségével meghozandó döntés [a közös tulajdonba tartozó épületrész külön tulajdonként történő megalapítása az alapító okirat előzetes felhatalmazása alapján, Tv. 3. § (2) bek.] körébe utalt.
  • A nem lakás céljára szolgáló helyiség (üzlet, iroda, vendéglátóhely) használati módjának megváltoztatása
  • Mivel a társasházak elsődleges funkciója általában a nyugodt lakhatás biztosítása, ezért a jogalkotó a nem lakás célú helyiségek használati módjának befolyásolására az eddig ismertetett módokon túl külön is lehetõséget biztosított

Tv12.§-a ugyanis kimondja, hogy a lakóépületben lévő társasházban a közgyűlés legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítási módjának megváltoztatását, ha az a társasház rendes működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.


Forrás: 7tarsashazkezelo.hu